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聯合辦公需精細化運營 欲速不達

2019-07-05
聯合辦公業疾行4年,一度低調的星庫空間,由恒大前任副總裁白羽出來創業的這家聯合辦公依然活著。在星庫空間四周年之際,白羽對于過去這幾年行業發展走過的一些彎路,發表了較為犀利的評論。

首先,聯合辦公進甲級寫字樓不靠譜, 結局只會是降價+補貼。甲級寫字樓并不是中國小微企業、創業公司的首選,這類客群對價格是很敏感的。他們在配置上面當然希望很好,但是他們不愿意為這么高的價格買單。所以聯合辦公企業如果把主力陣地選在了甲級寫字樓、選在了CBD,他們將面臨的一個很大的后果就是惡性的降價補貼。


行業惡性競爭導致甲級寫字樓工位價格跟工位成本是倒掛的。這種現象直到2018年在北京和上海聯合辦公行業內都普遍存在,很多聯合辦公用很高的價格把甲級寫字樓租下來,然后用一個倒掛的、更低的價格再租給創業公司,因為不這樣干的話其實就很難把它填滿。

其次,WeWork模式在中國跑不通,要本土化運營。WeWork提供的格子間式的聯合辦公在中國已經不太適應。中國1800萬家企業中,99%是小企業,并不是WeWork定義的自由工作者,他們的工作方式并不能按照標準化、模式化的方式切割成四、六人間的組合。在中國哪怕是只有十幾個人的公司,它也是會有老板的辦公室,它也會有一個財務出納,也會有這種等級分明的空間規劃秩序。 而在Facebook,扎克伯格也是坐在開放辦公區的,這充分說明了東西方企業文化的差異。


所以,聯合辦公并不能夠按照一種標準化模式去把這個空間格子間去復制。你要真正承認中國企業和國際品牌的客戶是不一樣的。

再次,聯合辦公需要精細化運營,欲速則不達。聯合辦公行業的挑戰在于它是一個精細化服務和一個新需求的結合體,它不是來自傳統的需求,它來自于中小企業,同時它又像酒店行業有一個精細化服務的一個基礎。這兩件事在中國來講其實都特別不適合快速創業者。中國的企業喜歡復制模式,復制模式的前提就是客戶不能變,如果客戶有很大差異,同樣的模式基本上就是陷阱。

另外一個條件就是服務太重的事中國企業往往沒有耐心做,中國還是一個野蠻增長、資源變現的邏輯,所以中國很少特別出名的本地五星級酒店品牌,因為服務業其實特別的耗功夫。

最后,聯合辦公不是一個大家單拼資源、拼融資就能搞定的行業。白羽在2018年下半年做了兩個指標來比較行業的狀態,第一個指標是資本的效率,是管理面積和融資額的比值,第二個指標是資本的效益,是年度虧損額和年度營收的一個比值。

效率指標是越高越好,效率指標越高代表資本運轉效率相對較高,你的項目能賺錢,你可以把賺到的錢滾動的投入到新項目中,它才可以管理更多的面積,如果你每個項目都虧損,你的資金周轉效率就會非常低。

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